Wissenswertes in Krisenzeiten!
Bislang konnte ein Mietrückstand den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Mit Umsetzung des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht gibt es jedoch nun einen zeitlichen Kündigungsschutz sowohl für Wohnraum, als auch für Gewerberäume: Fristlose Kündigungen wegen eines Mietrückstands für die Monate April bis Juni 2020, der auf die Corona-Pandemie zurückgeht, sind bis Ende Juni 2022 nicht zulässig.
Hier ein Überblick über Mieten und Pachten:
Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so soll der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen dürfen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Dies soll ausdrücklich auch für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind, gelten. Der Mieter muss die Gründe für die Nichtzahlung aufgrund der Corona-Pandemie glaubhaft machen. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.
Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.
Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Dies soll auch für Pachtverhältnisse – einschließlich Landpachtverhältnisse – gelten.
Die Regelung ist nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter vom 30. Juni 2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.
Weitere Informationen zum gewerblichen Mietrecht finden Sie hier. (bitte mit Dok.-Nr. 227864 verlinken)
Neue Mietspiegel für die Erftkreiskommunen Brühl, Hürth
und Pulheim erschienen
Der Arbeitskreis Mietspiegel hat gemeinsam mit der koordinierenden Rheinischen Immobilienbörse (RIB e.V.) drei weitere Mietspiegel für den Erftkreis fortgeschrieben. Die neuen Mietspiegel (für Brühl, Hürth und Pulheim) liegen ebenfalls mit Stand 1. Februar 2020 vor.
Der Mietwohnungsmarkt zeigt sich im Großen und Ganzen stabil, allerdings ergeben sich wegen der unmittelbar südwestlich von Köln angrenzenden Lage durchweg Erhöhungstendenzen. In allen Baualtersgruppen sind im Vergleich zum bisherigen Mietpreisniveau Mietpreissteigerungen zwischen 0,10 € und 0,60 € der jeweiligen Mietspannen zu verzeichnen. Am Deutlichsten treten die Mietpreissteigerungen in der jüngsten Baualtersklasse (ab 2005) mit durchschnittlich 3% bis 6% hervor. In Pulheim sind in diesem Wohnungssegment sogar Mietpreisaufschläge von bis zu 0,60 € des oberen Mietspannenwertes möglich. Bei notwendigen Modernisierungen, die einer umfassenden Wertverbesserung neuzeitlicher Wohnansprüche gerecht werden, kann - sofern diese nach 1990 durchgeführt worden sind - eine Zuordnung zu den Mietspannen der Baualtersgruppe IV (1990 bis 2004) erfolgen.
Der Mietspiegel hat eine hohe friedensstiftende Bedeutung. Er ist ein geeigneter Orientierungsrahmen für Mieter und Vermieter bei der eigenverantwortlichen Festlegung der Mieten und Mieterhöhungen. Dennoch kann er natürlich nicht parzellenscharf und für jede Immobilie eine spezielle Aussage treffen. Nach wie vor ist die Lage der Immobilie, ihre Ausstattung, das Baualter und die spezielle Nachfrage entscheidend.
Neue Mietspiegel für Bergheim, Erftstadt, Elsdorf
und Bedburg ab 1. Februar 2020
Der Arbeitskreis Mietspiegel hat gemeinsam mit der koordinierenden Rheinischen Immobilienbörse (RIB e.V.) Mietspiegel für den Rhein-Erftkreis fortgeschrieben. Die neuen Mietspiegel (für Bergheim, Erftstadt, Elsdorf und Bedburg) liegen mit Stand 1. Februar 2020 vor. Beteiligt an der sachlichen Bewertung der Mietdaten waren auch dieses Mal der Mieterverein Köln, der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, Vertreter der lokalen Haus- und Wohnungseigentümervereinigungen sowie der Stadtverwaltungen.
Die neuen Mietspiegel berücksichtigen gezielter die Fortentwicklung der Modernisierungsstandards im Zeitablauf. Bei notwendigen Modernisierungen, die einer umfassenden Wertverbesserung neuzeit-licher Wohnansprüche gerecht werden, kann - sofern diese nach 1990 durchgeführt worden sind - eine Zuordnung zu den Mietspannen der Baualtersgruppe IV (1990 bis 2004) erfolgen. Die in den Mietspiegeln erfassten Mietpreissteigerungen fallen nach gesetzlicher Maßgabe in einen voran-gegangenen 4-jährigen Beobachtungszeitraum auf Basis tatsächlicher Mietabschlüsse. Höhere Angebotsmieten werden dabei nicht erfasst.
Der Mietwohnungsmarkt zeigt weiterhin Aufholungstendenzen, wenngleich in unterschiedlicher Ausprägung. So hat sich das lokale Mietniveau in der nur noch in geringem Umfang vorhandenen Baualtersgruppe I (bis 1960) ohne erkennbar wohnwerterhöhende Modernisierungen im Vergleich zum bisherigen Mietpreisniveau nicht erhöht. In den Baualtersgruppen II (ab 1961) bis IV (bis 2004) variieren die Zuschläge zwischen 0,20 € und 0,30 €. Am Deutlichsten treten aufgrund zunehmender Neubauaktivitäten und damit einhergehender Wohnstandards die Mietpreissteigerungen in der jüngsten Baualtersklasse (ab 2005) mit Zuschlägen von bis zu 0,50 € im oberen Spannenbereich hervor. In der Kreisstadt Bergheim liegen dabei vereinzelt Mietpreise über 9,00 €.
Aktueller Wohnraummietspiegel für Bergisch Gladbach
und Umland liegt vor
(v.li., Peter Müller und Sylvia Schönenbröcher (Haus und Grund Rheinberg e.V.), Hans Jörg Depel (Mieterverein
Köln e.V.), Ellen Lindner (RIB e.V.).
Der aktuelle Mietspiegel liegt mit Stand 01. Januar 2020 vor. Haus und Grund Rheinberg e.V. (HuG), der Mieterverein Köln, Vertreter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Kreisstadt und der Rheinischen Immobilienbörse e.V. haben den Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet Bergisch Gladbach und Umland fortgeschrieben. Der Mietwohnungsmarkt in Bergisch Gladbach und Umland zeigt auch weiterhin eine deutliche Wachstumsdynamik; in allen Baualtersklassen und Wohnungssegmenten sind die Mieten gestiegen. Insgesamt betrachtet, weist das Mietspiegelniveau 2020 eine Steigerung von 2 bis 5 Prozent auf. Die einzelnen Anhebungen in den Baualtersklassen bewegen sich dabei zwischen 20 bis 50 Cent pro Quadratmeter. So kostet eine Bestandswohnung der Baujahre 1990 bis 2004 durchschnittlich 9,40 Euro; Wohnungen im älteren Gebäudebestand (bis Baujahr 1960) 7,00 Euro im Durchschnitt. In guten Wohnlagen werden in den Baualtersklassen IV (1990 bis 2004) und V (ab 2005) vor allem im kleineren Wohnungssegment 11,10 / 11,40 Euro pro Quadratmeter als Oberwert der entsprechenden Mietpreisspannen erreicht. Teilmodernisierungen im älteren Gebäudebestand beeinflussen wahrnehmbar auch das Mietenniveau, das sich vor allem in der Baualtersklasse I und II teilweise mit Zuwächsen um 5 Prozent im aktuellen Mietspiegel niederschlägt.
Aufgrund der Nähe zum Kölner Stadtgebiet und zugleich guter Anbindung an den ÖPNV schiebt vor allem nach wie vor die zuzugsbedingte Nachfrage das Mietenniveau in Bergisch Gladbach an. Das typische Phänomen zunehmender Singlehaushalte in Ballungszentren schlägt sich dabei gleichfalls nieder. Denn kleinere Wohnungen älteren Baujahres bleiben auch bei vergleichsweise höheren Mieten im Kölner Speckgürtel rege nachgefragt. Zugleich kann beobachtet werden, dass Vermieter mit langjährigen Bestandsmietverhältnissen die Mieten vielfach nur sehr moderat anheben.
Den aktuellen Mietspiegel erhalten Sie hier.