Allgemeine Informationen zum Mietspiegel

1. Historischer Überblick
2. Erhebung der Daten
3. Mietspiegel für Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen
4. Kriterien für die Miete von Einfamilienhäusern
5. Mietspiegel für Einfamilienhäuser
6. Einliegerwohnungen

1. Historischer Überblick

Ende der 1960-er Jahre veröffentlichte die Rheinische Immobilienbörse, eine Einrichtung der Industrie- und Handelskammer zu Köln, erstmals Mieten für Gewerberäume und frei finanzierte Wohnungen sowie Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Schon kurze Zeit später kam der Arbeitskreis Kölner Mietspiegel zusammen, um einen Mietspiegel zu erstellen. Dem Arbeitskreis gehörten die wichtigsten Verbände und Organisationen der Kölner Wohnungswirtschaft an. Dazu zählten der Kölner Haus – und Grundbesitzerverein von 1888, der Mieterverein Köln e.V., das Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln,  die Arbeitsgemeinschaft gemeinnütziger Kölner Wohnungsunternehmen, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln, der Ring Deutscher Makler, Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter e.V. und die Rheinische Immobilienbörse, die die Moderation und die Bearbeitung übernahm. Ferner arbeiteten  die Arbeitsgemeinschaft gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln und später auch der Ring Deutscher Makler Köln mit. Man einigte sich auf allgemeine und besondere Erläuterungen. Die Mietwerte wurden insbesondere nach Baualter, Wohnlage, Größe und Ausstattung unterteilt. Diese damals vereinbarte Aufteilung wurde zwar immer wieder den sich am Markt ergebenden Veränderungen angepasst, blieben aber in ihrer Substanz bis heute erhalten. Als 1974 der Gesetzgeber den Mietspiegel als Orientierungshilfe für Mieterhöhungsverlangen zuließ, konnte der Kölner Kreis ohne große Anpassungen seine Arbeit fortsetzen. In den folgenden Jahren wurden für die Umlandgemeinden im Kölner Kammerbezirk und teilweise darüber hinaus  weitere Arbeitskreise für örtliche Mietspiegel gegründet, die nach einem vergleichbaren Schema aufgebaut sind.

2. Erhebung der Daten

Die Arbeitsgemeinschaft erhebt die Daten bei den einzelnen beteiligten Organisationen, die ihrerseits die Angaben von ihren Mitgliedern erhalten. Ferner werden große Immobilienverwaltungen eingebunden. Sie hat einen Erhebungsbogen erstellt, der die erforderlichen Angaben abfragt. Der Mietspiegel soll den aktuellen Marktschwerpunkt wiedergeben. Die Mieten datieren aus den angepassten Werten der vergangenen vier Jahre und aus Neuvermietungen. Ausreißer werden im unteren und oberen Bereich gekappt . Insgesamt wird etwa 60 % des Marktes abgebildet.

Bei der Lageeinteilung geht der Mietspiegel von einfachen, mittleren und sehr guten Lagen aus, die an Hand  verschiedener Kriterien beschrieben werden. Ein Straßenkataster existiert nicht, da die Mikrolage sich nur mit einem riesigen Aufwand darstellen lässt. Bei den Baualtersklassen sind u. a. die im Verlaufe der Zeit veränderten Bauvorschriften in die Einteilung eingeflossen, weil sie am ehesten  die unterschiedlichen Anforderungen an den Standard der Wohnungen wiedergeben, z. B. bei der Bausubstanz. Die Ausstattung der Wohnungen ist  mit Beschreibungen bzw. Aufzählungen einiger Kriterien  dargestellt.

Der Mietspiegel wird in der Regel alle zwei Jahre fortgeschrieben. Dadurch ist gewährleist, dass er jeweils dem aktuellen Stand entspricht.

3. Mietspiegel für Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen

Der Mietspiegel ist seit Jahren ein etabliertes Instrument zur Beurteilung der Miethöhe in Mehrfamilienhäusern. Die Zahl der gerichtlichen Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen ist in der Vergangenheit kontinuierlich zurückgegangen. Ein vergleichbares Instrument zur Einordnung der Miethöhe für Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen gibt es nicht.
Grundsätzlich sind Mieterhöhungsverlangen für Eigenheime an die gleichen gesetzlichen Voraussetzungen gebunden wie für Wohnungen, d. h. höhere Mieten können mit der Begründung höherer ortsüblicher Vergleichsmieten gefordert werden. Zum Beweis der Vergleichsmieten sind auch hier drei Vergleichsobjekte, ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen oder ein Mietspiegel zugelassen.
Die hiesigen Gerichte lehnen die Anwendung der vorliegenden Wohnungsmietspiegel, die nur für frei finanzierte Wohnungen aufgestellt werden, bei Eigenheimen ab; bei anderen Gerichten wird der Mietspiegel zum Teil hilfsweise zugelassen.

4. Kriterien für die Miete von Einfamilienhäusern

Sicherlich lassen sich auch für Eigenheime Mietspiegel aufstellen. Eine Übertragung der Werte für frei finanzierte Wohnungen ist dagegen problematisch. Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser unterscheidet sich vom Wohnungsmietmarkt in vieler Hinsicht. Die überwiegende Zahl der Einfamilienhäuser wird vom Eigentümer selbst genutzt. Das bedeutet, dass der Markt für Einfamilienhäuser, die vermietet werden, in den meisten Regionen nicht sehr groß ist. Beide Parteien gehen von einem Gesamtpreis aus, der nur in Ausnahmefällen aufgeschlüsselt ist. Häuser werden mehr als Wohnungen nach dem Gesamtzuschnitt und der Zahl der Räume ausgewählt.  Individuelle Gründe beeinflussen die Entscheidungen weitaus häufiger als der Preis. Die Wohnfläche beträgt oft mehr als die im Mietspiegel überwiegend ausgewiesenen Flächen für Wohnungen. Hinzu kommt, dass die Nutzungsmöglichkeiten von Nebenräumen und Garten berücksichtigt werden. Bei Einfamilienhäusern bis ca. 150 m² insbesondere bei Reihenhäusern  kann der Mietspiegel allenfalls als Orientierungshilfe herangezogen werden
In diesen Fällen ist die Vergleichbarkeit der Objekte, an der es häufig fehlt, eher gegeben.

Auch die Beurteilung der Wohnlagen folgt anderen Kriterien. Das soziale Umfeld ist ein nicht zu unterschätzender Faktor. Randgebiete, die bei Mietwohnungen wegen zu geringer Infrastruktur u. U. zu Abschlägen bei der Miete berechtigen, können beim Einfamilienhaus zu den bevorzugten Wohnlagen zählen. Nicht ohne Bedeutung sind oft erhebliche Eigeninvestitionen, die der Mieter ohne einen Erstattungsanspruch tätigt. In Einzelfällen treten als Mieter auch größere Unternehmen auf, die für neue oder am Ort vorübergehend tätige Mitarbeiter auf diese Weise Wohnraum vorhalten.

5. Mietspiegel für Einfamilienhäuser

Eine Ergänzung der vorhandenen Mietspiegel um Werte für Eigenheime erscheint trotz der aufgeführten Unterschiede nicht erforderlich; denn diese Objekte spielen am Markt letztlich eine untergeordnete Rolle. Mieterhöhungsverlangen können mit Hilfe der Vergleichsobjekte oder eines Sachverständigengutachtens durchgesetzt werden. Der Bundesgerichtshof hat in einer neuen Entscheidung festgestellt, dass unter gewissen engen Bedingungen der Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung bei Einfamilienhäusern herangezogen werden kann. Die geforderte Miete muss dabei innerhalb der Mietpreisspanne für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen.(BGH 17. September 2008, VIII ZR 58/08). Der Mietspiegel wird allerdings des öfteren als reine Orientierungshilfe von den Mietparteien einvernehmlich genutzt.

6. Einliegerwohnungen

Auch die Einordnung der Mieten für Einliegerwohnungen in den Mietspiegel ist häufig schwierig. In diesem Bereich spielen gleichfalls individuelle Gründe oder aber persönliche Beziehungen beim Abschluss des Mietvertrages eine besondere Rolle. Sofern entsprechende Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, kann der Mietspiegel eine Orientierungshilfe darstellen.  Der Bundesgerichtshof hat in einer neuen Entscheidung festgestellt, dass unter gewissen engen Bedingungen der Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung bei Einfamilienhäusern herangezogen werden kann. Die geforderte Miete muss dabei innerhalb der Mietpreisspanne für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen.(BGH 17. September 2008, VIII ZR 58/08). Der Mietspiegel wird allerdings des öfteren als reine Orientierungshilfe von den Mietparteien einvernehmlich genutzt.

Köln Oktober 2008